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Steuern & Kosten beim Immobilienverkauf

Den Verkaufspreis kennen. Den verfügbaren Erlös verstehen. Vorausschauend planen.

Wie viel bleibt Ihnen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie? Für diese Frage zählt mehr als der vereinbarte Kaufpreis. Bestehende Hypotheken, Steuern und Verkaufskosten beeinflussen, welcher Betrag Ihnen anschliessend zur Verfügung steht. Eine sorgfältige Übersicht schafft die Grundlage für Ihre weitere Planung.

Verkaufspreis, steuerbarer Gewinn und Nettoerlös sind unterschiedliche Grössen.

Der Verkaufspreis ist der vereinbarte Preis Ihrer Immobilie. Der steuerbare Grundstückgewinn wird nach steuerlichen Vorschriften ermittelt. Der Nettoerlös zeigt, was nach Rückzahlung der Finanzierung sowie nach Steuern und Kosten voraussichtlich verfügbar bleibt.

Diese Positionen sollten Sie einplanen

1. Grundstückgewinnsteuer

Beim Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen unterliegt ein Grundstückgewinn grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer. Steuerpflichtig ist in der Regel die Verkäuferschaft.

Vereinfacht wird der Verkaufserlös den steuerlich anerkannten Anlagekosten gegenübergestellt. Dazu können der massgebende Erwerbspreis, belegte wertvermehrende Investitionen und anerkannte Erwerbs- und Verkaufskosten gehören. Nicht jede Renovationsrechnung ist automatisch abzugsfähig.

Die Berechnung hängt insbesondere vom Grundstückstandort, dem steuerbaren Gewinn und der massgebenden Besitzdauer ab. Lassen Sie eine vorläufige Berechnung für Ihre Liegenschaft erstellen und die anerkannten Aufwendungen prüfen.

2. Handänderungssteuer und Gebühren

Beim Eigentumswechsel können Handänderungssteuern, Notariatskosten und Grundbuchgebühren anfallen. Nicht jeder Kanton erhebt eine Handänderungssteuer. Auch die Tarife und die Kostenverteilung unterscheiden sich.

Klären Sie vor der Unterzeichnung mit der Urkundsperson, welche Positionen für Ihren Verkauf entstehen und welchen Anteil Sie tragen. Die vertragliche Aufteilung und die gesetzliche Zahlungspflicht gegenüber der Behörde sind dabei gesondert zu prüfen.

3. Finanzierung und Hypothekenauflösung

Die Rückzahlung der bestehenden Hypothek reduziert den verfügbaren Erlös. Zusätzlich können bei einer vorzeitigen Auflösung Kosten entstehen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank die Restschuld und allfällige Auflösungskosten auf den geplanten Termin schriftlich bestätigen.

Besprechen Sie auch mögliche Alternativen, etwa eine Übertragung auf ein Ersatzobjekt. Ob dies möglich ist und welche Bedingungen gelten, entscheidet der Kreditgeber.

4. Vermittlung, Vorbereitung und Übergabe

Berücksichtigen Sie das vereinbarte Maklerhonorar einschliesslich einer gegebenenfalls anfallenden Mehrwertsteuer sowie separat vereinbarte Zusatzleistungen und Auslagen. Leistungsumfang und Vergütung werden vor der Beauftragung mit Ihnen festgelegt.

Je nach Situation kommen weitere Kosten hinzu, beispielsweise für fehlende Unterlagen, die Objektaufbereitung, Räumung, Reinigung oder vereinbarte Arbeiten vor der Übergabe. Erfassen Sie diese Positionen frühzeitig.

Ersatzbeschaffung: Ein Steueraufschub kann möglich sein

Verkaufen Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Wohneigentum und investieren den Erlös innerhalb einer angemessenen Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, kann die Grundstückgewinnsteuer unter den gesetzlichen Voraussetzungen ganz oder teilweise aufgeschoben werden.

Entscheidend sind unter anderem die Nutzung der Immobilien, die zeitliche Abfolge und der reinvestierte Betrag. Der Kauf eines neuen Eigenheims allein bedeutet deshalb nicht automatisch einen vollständigen Aufschub.

Ein Aufschub ist keine endgültige Steuerbefreiung. Klären Sie Voraussetzungen, Fristen und das Antragsverfahren frühzeitig mit der zuständigen Steuerbehörde.

So entsteht Ihre Übersicht zum Nettoerlös

Für Ihre Liquiditätsplanung stellen Sie dem erwarteten Verkaufspreis die folgenden Positionen gegenüber. Verwenden Sie bestätigte Beträge, wo diese bereits vorliegen, und kennzeichnen Sie vorläufige Schätzungen.

IHRE PLANUNGSRECHNUNG

Erwarteter Verkaufspreis

  • Abzüglich Rückzahlung der bestehenden Hypothek.
  • Abzüglich allfälliger Auflösungs- und Bankkosten.
  • Abzüglich voraussichtlich zu zahlender Grundstückgewinnsteuer.
  • Abzüglich Ihres Anteils an Steuern und Gebühren für den Eigentumswechsel.
  • Abzüglich vereinbartem Maklerhonorar, allfälliger Mehrwertsteuer und zusätzlicher Auslagen.
  • Abzüglich weiterer von Ihnen zu tragender Verkaufskosten.

= Voraussichtlich verfügbarer Nettoerlös

Bereits aus dem Kaufpreis bezahlte oder zurückbehaltene Beträge dürfen nicht nochmals abgezogen werden. Halten Sie zudem fest, wann die einzelnen Zahlungen fällig werden. Ein vorläufiger Steuerrückbehalt kann die sofort verfügbare Liquidität anders beeinflussen als die später definitive Steuer.

Steuerzahlung und Kaufpreisabwicklung abstimmen

Für offene Grundstückgewinnsteuern kann nach kantonalem Recht ein gesetzliches Pfandrecht am verkauften Grundstück bestehen. Die Abwicklung ist deshalb auch für die Käuferschaft wichtig.

Stimmen Sie mit der Urkundsperson und der zuständigen Behörde ab, ob und wie die Steuer sichergestellt oder direkt aus dem Kaufpreis bezahlt werden soll. Halten Sie den vorgesehenen Zahlungsweg und die Behandlung eines allfälligen Restbetrags fest.

Diese Belege helfen bei der Vorbereitung

  • Ursprünglicher Kaufvertrag und Belege zu Erwerbskosten.
  • Rechnungen und Zahlungsnachweise zu Investitionen.
  • Frühere Verfügungen zu Grundstückgewinnsteuern und gewährten Steueraufschüben.
  • Hypothekarverträge und aktuelle Ablöseberechnung der Bank.
  • Maklervertrag sowie Kostenschätzungen der beteiligten Stellen.
  • Bei geplantem Ersatzkauf: Angaben zum neuen Objekt, zur vorgesehenen Nutzung und zum zeitlichen Ablauf.

Welche Situation liegt bei Ihnen vor?

Diese Übersicht dient der allgemeinen Orientierung für Immobilien im Schweizer Privatvermögen. Bei Erbschaft, Schenkung, früherem Steueraufschub, Geschäftsvermögen, gewerbsmässigem Immobilienhandel oder einer Liegenschaft im Ausland ist eine gesonderte Prüfung erforderlich. Die verbindliche steuerliche Beurteilung erfolgt durch die zuständige Behörde.

Mit einer klaren Übersicht entscheiden

You First Real Estate AG unterstützt Sie dabei, die bekannten Verkaufskosten zusammenzustellen und offene Fragen für Banken, Urkundspersonen und Steuerfachpersonen vorzubereiten. So können Sie Verkauf, Finanzierung und einen allfälligen Ersatzkauf aufeinander abstimmen.

Mehr zur Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs

Planen Sie Ihren Verkauf mit Überblick.

Besprechen wir Ihre Immobilie, Ihre Ziele und die nächsten Schritte. Gemeinsam erfassen wir, welche Kosten bereits bekannt sind und was noch geklärt werden sollte.

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